繼上海“七星級酒店”———朱美拉酒店可能夭折之后，上海第一家由國際酒店管理集團接管的精品酒店———璞邸酒店也于9月29日在上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所掛牌，開始“四度叫賣”。業(yè)主方為何要執(zhí)意出售此項目？該項目為何屢屢流拍？多次流拍的背后又隱藏了怎樣的玄機？

　　璞邸酒店是法國雅高酒店集團在中國區(qū)的首家精品酒店，其業(yè)主方為上海南利置業(yè)有限公司(下稱“南利置業(yè)”)。算上這一次掛牌，璞邸酒店已在上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所露面了4次。

　　業(yè)主方連年虧損　媒體暗指璞邸是促因
　　
　　上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所公布的信息顯示，2007年、2008年，南利置業(yè)連續(xù)兩年虧損，去年的主營業(yè)務(wù)利潤虧損甚至達到了307.97萬元。有關(guān)媒體據(jù)此認為，“高端的硬件和房間的高報價卻并沒有為酒店的業(yè)主方帶來高額的回報”，從而暗指璞邸酒店業(yè)績不佳。

　　事實上，在璞邸酒店第一次掛牌出售之后，《第一財經(jīng)日報》曾有報道透露，“璞邸酒店開業(yè)1年的利潤已經(jīng)達到1000多萬元，整體入住率可以達到70%左右，經(jīng)營業(yè)績不俗。”

　　彼時，南利置業(yè)方面也曾向媒體公開表示，出售是因為以房地產(chǎn)開發(fā)起家的南利置業(yè)現(xiàn)在做了策略調(diào)整，要回歸主業(yè)，出售所獲資金將用于接下來的房地產(chǎn)開發(fā)投資，而且今后也基本不太會涉及酒店業(yè)。

　　由此可見，南利置業(yè)掛牌出售璞邸酒店與其經(jīng)營業(yè)績并無直接聯(lián)系。

　　無權(quán)“管”業(yè)主　雅高陷入被動局面

　　此前，雅高集團在接受媒體采訪時曾無奈表示，業(yè)主方股權(quán)變動并不是酒店管理方可以決定的，作為雅高麾下在華第一家也是至今唯一一家新業(yè)態(tài)代表，璞邸酒店頗具意義，雅高當然希望可以繼續(xù)經(jīng)營，但假如接盤者無意做酒店，雅高也會和南利置業(yè)根據(jù)合約解決問題，雅高中國區(qū)有關(guān)人員曾向媒體表示，“不論璞邸酒店結(jié)果如何，我們都不會放棄在華發(fā)展精品酒店業(yè)態(tài)。”

　　最佳東方CEO喬毅先生認為，如果璞邸酒店新的業(yè)主方不愿涉足酒店行業(yè)，那璞邸酒店勢必面臨撤出，這對雅高來說將是一大損失。同時，這也折射出酒店業(yè)在中國圈地擴張的一個問題——管理集團通常不愿意出資，只愿意純粹管理，因此，一旦業(yè)主方策略調(diào)整或與管理方發(fā)生矛盾，管理方就很被動。比如此前上海新天地兩豪華酒店的停工、廣州威斯汀酒店的出售，這都使管理方異常被動。事實上，目前僅有香格里拉、半島等少數(shù)酒店集團采取參股或控股酒店物業(yè)方式管理，擁有一定的話語權(quán)。

　璞邸“四度叫賣”　掛牌價格“曲折前行”

　　上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所掛牌信息顯示，本次股權(quán)轉(zhuǎn)讓的項目主要資產(chǎn)為位于上海市盧灣區(qū)雁蕩路99號、101、103、105號的南利企業(yè)大樓，建筑面積為9655.85平方米,其中103號1樓(建筑面積350.39平方米)租賃給蔡令喻經(jīng)營餐飲，租賃期自2009年4月30日至2015年4月29日止；4-8層為酒店。另一處資產(chǎn)為魯班路197-211號501室辦公房產(chǎn),建筑面積675.11平方米。

　　去年7月20日，南利置業(yè)100%股權(quán)第1次掛牌價格為3.05億元，3個月后，掛牌價格降為2.35億元，09年1月，掛牌價格再度下降，僅為1.95億元。9月29日，該項目再次掛牌，價格又重新上升為2.71億元，僅相當于初始掛牌價的8.8折。

　　根據(jù)上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所公布的財務(wù)資料，璞邸酒店目前背負約1.7億元左右的負債，這意味著實際收購總成本將達到4億元以上。資料顯示，上述酒店的總建筑面積為9656平方米，折合單價每平方米大約4萬多元，而周邊地區(qū)的新建住宅價已高達8.5萬元/平方米。

　　盡管璞邸酒店的報價偏低，但大多數(shù)地產(chǎn)行業(yè)人士都不看好上述酒店的掛牌轉(zhuǎn)讓。“報價太高了。”五合國際智庫總經(jīng)理鄒毅說，超過4萬元/平方米的報價，將很難引起投資者的興趣，再次流拍的可能性非常大。

　　多次流拍的背后：行業(yè)投資由熱轉(zhuǎn)冷

　　受上海世博會舉辦的影響，2006年開始，上海曾經(jīng)興起一股酒店投資熱潮，包括瑞安、世茂在內(nèi)的眾多一線地產(chǎn)商都在上海大力發(fā)展中高級酒店。“酒店+地產(chǎn)”的投資模式曾一度在上海主要的房地產(chǎn)公司極度盛行，璞邸酒店便是在這樣的大背景下開業(yè)的。

　　2007年6月8日，上海璞邸酒店正式開門迎客。由于它是上海第一家由國際管理集團管理的精品酒店，開業(yè)伊始便引起轟動，其最貴房價曾一度達到1.4萬元一夜。

　　隨著經(jīng)濟的回暖，上海酒店的經(jīng)營情況雖然有所好轉(zhuǎn)，但經(jīng)營業(yè)績?nèi)匀黄毡椴焕硐搿＿~點信息中心的數(shù)據(jù)顯示，1-7月份，上海星級酒店平均出租率僅為47.67%，平均房價僅為551.91元。然而，有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2009~2011年，上海星級酒店的客房數(shù)量還將分別增加6009間、7261間和2703間。也就是說，到了2011年，上海的星級酒店客房數(shù)量將比2008年增長50%左右。

　　邁點網(wǎng)曾呼吁業(yè)內(nèi)人士進行世博“熱”下的“冷”思考，上海旅游行業(yè)協(xié)會飯店業(yè)分會秘書長裘永強、中國旅游研究院副院長戴斌、錦江國際酒店管理有限公司副總裁吳曉春、海盛高酒店投資發(fā)展有限公司總經(jīng)理瞿彪等業(yè)內(nèi)人士也曾紛紛呼吁投資者理性看待世博效應(yīng)，理性投資。

　　“市場需求有彈性的，但是酒店產(chǎn)業(yè)供給一旦現(xiàn)實化了，則很難退出市場。”戴斌教授在接受邁點網(wǎng)記者采訪時表示

　　事實上，部分酒店投資者已經(jīng)意識到酒店供應(yīng)的過剩，但卻已處于“騎虎難下”的境地，只能通過掛牌出售、轉(zhuǎn)租等方式來轉(zhuǎn)嫁風險。